A averbação de construção é uma daquelas etapas do processo imobiliário que costuma gerar muitas dúvidas e, às vezes, um frio na barriga em proprietários e compradores. Imagine a cena: você decide vender seu imóvel ou finalmente resolve colocar toda a documentação em ordem, mas, ao analisar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, percebe que o que está construído no terreno é bem diferente do que consta no papel.
Essa discrepância entre a realidade física e o registro jurídico é mais comum do que se imagina. Ao longo de mais de uma década atuando no mercado imobiliário e acompanhando centenas de negociações, percebi que muitos proprietários acreditam que basta terminar a obra para que tudo esteja certo. No entanto, o imóvel só passa a existir legalmente para o mundo após a devida averbação da construção na matrícula.
Se você está passando por essa situação em que a planta não bate com o registro, saiba que existe um caminho claro para regularizar, embora ele exija paciência e o cumprimento de ritos específicos junto aos órgãos públicos. Este texto foi produzido em parceria com a imobiliária Garopaba Prime, especialistas em casas à venda em Garopaba e juntos, esperamos que lhe seja muito útil. Vamos lá?
Por que a planta e o registro de imóveis apresentam divergências?
As divergências geralmente acontecem por dois motivos principais. O primeiro é a realização de ampliações ou reformas após a conclusão da obra original sem a devida comunicação à prefeitura e ao cartório. É o famoso "puxadinho", uma nova suíte no andar superior ou até mesmo o fechamento de uma área que antes era considerada aberta.
O segundo motivo é a falta de finalização do processo administrativo após o término da construção. Muitos proprietários obtêm o alvará de construção, levantam o prédio, mas não chegam a emitir o Habite-se ou não levam essa certidão ao Registro de Imóveis. Com o passar dos anos, essa pendência acaba sendo esquecida, vindo à tona apenas no momento de uma venda através de financiamento bancário ou em um processo de inventário.
É importante entender que, para o cartório, o que vale é o histórico descrito na matrícula. Se lá diz que o terreno está vazio ou que possui apenas uma casa de 50 metros quadrados, e hoje existe um sobrado de 200 metros, há uma irregularidade que impede a transferência plena da propriedade e, principalmente, desvaloriza o patrimônio.
Os riscos de manter um imóvel com a averbação desatualizada
Manter um imóvel sem a averbação correta da área construída traz riscos que vão além da dificuldade de venda. O primeiro grande entrave é o financiamento bancário. Instituições financeiras não liberam crédito para imóveis cuja planta não esteja devidamente averbada na matrícula. O banco precisa ter a garantia de que o bem avaliado é exatamente o que está registrado.
Além disso, prefeituras têm utilizado tecnologias cada vez mais avançadas, como drones e mapeamento por satélite, para identificar aumentos de área não declarados. Isso pode resultar em multas pesadas e na cobrança retroativa de IPTU sobre a área excedente. Em casos mais severos, se a construção desrespeitar recuos obrigatórios ou índices urbanísticos da região, o proprietário pode até ser obrigado a demolir a parte irregular.
Outro ponto fundamental é a questão sucessória. Em caso de falecimento do proprietário, a regularização do imóvel durante o inventário torna-se muito mais complexa e cara, podendo travar a partilha de bens entre os herdeiros por anos.
O passo a passo para regularizar a averbação da sua construção
Se você identificou que a planta física não bate com o registro, o primeiro passo é buscar um profissional habilitado, como um engenheiro civil ou um arquiteto. Esse profissional fará o levantamento métrico atual do imóvel para criar uma planta "as built", que é o desenho fiel do que realmente existe construído hoje.
Com essa planta em mãos, o próximo destino é a Secretaria de Urbanismo da sua prefeitura. Você precisará solicitar a regularização da edificação. Se a obra foi feita sem alvará prévio, o processo é chamado de projeto de regularização. A prefeitura analisará se a construção respeita as leis de zoneamento locais. Se tudo estiver dentro das normas, você receberá o Habite-se ou Certificado de Conclusão de Obra.
Um detalhe que muitos esquecem é a Certidão Negativa de Débitos do INSS. Como toda construção envolve mão de obra, a Receita Federal exige o recolhimento das contribuições previdenciárias sobre aquela metragem. Somente com o Habite-se da prefeitura e a CND do INSS em mãos é que você poderá ir ao Cartório de Registro de Imóveis para solicitar a averbação.
Entendendo os custos envolvidos no processo
Regularizar um imóvel exige um investimento financeiro que deve ser planejado. Os custos englobam os honorários do engenheiro ou arquiteto, as taxas municipais para análise de projeto e emissão do Habite-se, o imposto previdenciário (INSS sobre a obra) e, por fim, os emolumentos cartorários.
Muitas pessoas questionam se vale a pena gastar esse valor agora. A resposta é quase sempre positiva. Um imóvel regularizado tem um valor de mercado significativamente superior a um imóvel com pendências documentais. Na prática, a valorização costuma ser muito maior do que o custo total da regularização, sem contar a liquidez que o imóvel ganha ao poder ser financiado por qualquer banco.
Existem situações específicas onde a regularização pode ser mais simples, como através da Lei da Anistia, que algumas cidades promovem periodicamente. Nesses casos, a prefeitura flexibiliza algumas exigências para que os cidadãos coloquem seus imóveis em dia, muitas vezes com descontos em multas e taxas.
A importância da consultoria profissional especializada
Lidar com cartórios e burocracia municipal pode ser exaustivo para quem não está habituado ao meio. Por isso, contar com o suporte de quem entende do mercado local faz toda a diferença. Ao buscar auxílio com imobiliárias em Porto Belo, por exemplo, você encontrará profissionais que conhecem as particularidades das leis municipais da região e podem indicar os melhores caminhos para resolver pendências de averbação com agilidade.
A conclusão é que a averbação de construção não é apenas uma formalidade, mas a segurança jurídica do seu maior patrimônio. Se a planta não bate com o registro, não ignore o problema. Comece hoje mesmo a reunir a documentação e procure os profissionais certos. Ter a matrícula do seu imóvel refletindo exatamente a beleza e o tamanho da sua construção traz uma tranquilidade que não tem preço, garantindo que o seu investimento esteja protegido e pronto para qualquer oportunidade de negócio que surgir no futuro.