Entenda como esses dois conceitos influenciam o valor das parcelas e o custo total do seu imóvel
O financiamento imobiliário é uma das principais formas de adquirir um imóvel, especialmente para quem deseja comprar a casa própria sem precisar pagar o valor total à vista. No entanto, antes de assinar o contrato, é essencial compreender todos os detalhes que influenciam o pagamento, como os períodos de carência e os sistemas de amortização.
Esses dois fatores têm impacto direto no valor das parcelas, no tempo de pagamento e no custo total do financiamento. Entender como funcionam é o primeiro passo para fazer uma escolha financeira inteligente e evitar surpresas ao longo do contrato. Este material foi criado em parceria com a imobiliária Terra Imóveis na Praia Brava e juntos, esperamos que o texto a seguir lhe seja muito útil como material de orientação sobre o assunto.
O que é carência no financiamento imobiliário
A carência é o período inicial do contrato em que o comprador não paga as parcelas principais do financiamento. Durante esse tempo, o banco ou instituição financeira pode cobrar apenas os juros ou suspender completamente o pagamento das prestações, dependendo do tipo de contrato.
Esse recurso é comum em financiamentos de imóveis na planta, em que o comprador começa a pagar as parcelas apenas após a entrega das chaves. A carência serve para dar fôlego financeiro ao cliente enquanto o imóvel está em construção ou até que ele comece a utilizá-lo.
Entretanto, é importante compreender que, mesmo durante a carência, o saldo devedor continua sendo corrigido pelos juros e índices contratados. Isso significa que o valor total da dívida aumenta, o que pode elevar o custo final do imóvel.
Quando a carência é vantajosa
A carência pode ser uma estratégia útil em alguns casos, especialmente quando o comprador precisa de tempo para se organizar financeiramente. Por exemplo:
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Quando o imóvel ainda está sendo construído e não há necessidade imediata de uso.
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Quando o comprador está vendendo outro imóvel e aguarda a liberação de recursos.
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Quando há previsão de aumento de renda nos próximos meses, facilitando o início dos pagamentos.
No entanto, é fundamental avaliar o custo adicional gerado pelos juros acumulados durante o período de carência. Em alguns casos, pode ser mais vantajoso começar a pagar as parcelas imediatamente e reduzir o impacto financeiro a longo prazo.
O que é amortização no financiamento imobiliário
Amortização é o processo de pagamento do valor principal da dívida ao longo do tempo. Em cada parcela do financiamento, uma parte é destinada à quitação dos juros e outra à amortização, que reduz o saldo devedor.
Quanto maior for a parcela de amortização, mais rapidamente a dívida diminui e menor será o valor pago em juros ao longo do contrato. Por isso, compreender o sistema de amortização adotado é essencial para planejar suas finanças e escolher a melhor alternativa para o seu perfil.
No Brasil, existem dois principais tipos de sistemas de amortização: SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (Sistema Francês de Amortização).
Como funciona o sistema SAC
No sistema SAC, o valor amortizado é constante, ou seja, o comprador paga a mesma quantia de amortização em todas as parcelas. A diferença é que os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui a cada pagamento.
Como resultado, as parcelas iniciais são mais altas, mas vão reduzindo ao longo do tempo. Esse modelo é ideal para quem deseja pagar menos juros e reduzir o custo total do financiamento.
Vantagens do sistema SAC:
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Redução gradual das parcelas;
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Menor custo total do financiamento;
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Amortização mais rápida do saldo devedor.
Desvantagem:
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Parcelas iniciais mais elevadas, o que exige um orçamento maior no início do contrato.
Como funciona o sistema Price
O sistema Price, também conhecido como sistema de parcelas fixas, mantém o valor total das prestações igual durante todo o financiamento. Nesse modelo, a parte dos juros é maior nas parcelas iniciais e diminui com o tempo, enquanto a parte da amortização cresce gradualmente.
Esse sistema é mais previsível, já que o comprador sabe exatamente quanto pagará todos os meses. No entanto, o custo final tende a ser maior do que no sistema SAC, justamente porque os juros incidem sobre um saldo devedor mais elevado por mais tempo.
Vantagens do sistema Price:
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Parcelas fixas e previsíveis;
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Melhor controle financeiro mensal;
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Facilidade para planejamento a longo prazo.
Desvantagem:
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Custo total maior devido ao pagamento de mais juros.
Como escolher o melhor sistema de amortização
A escolha entre SAC e Price depende do perfil financeiro e das prioridades do comprador. Quem busca economia no longo prazo e tem renda suficiente para pagar parcelas mais altas no início deve optar pelo SAC. Já quem prefere estabilidade e previsibilidade nos pagamentos pode escolher o sistema Price.
Antes de decidir, é importante simular as condições em diferentes instituições financeiras, comparar prazos, taxas e o valor total pago ao final do contrato. Pequenas diferenças nas taxas de juros podem representar economias significativas.
Estratégias para reduzir o custo do financiamento
Além de escolher o sistema de amortização mais adequado, há estratégias que ajudam a reduzir o custo total do financiamento:
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Antecipar parcelas: amortizar antecipadamente parte da dívida reduz o saldo devedor e, consequentemente, o valor dos juros.
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Fazer aportes extras: sempre que possível, utilize recursos extras, como 13º salário ou bônus, para diminuir o tempo de contrato.
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Negociar taxas: bancos e construtoras podem oferecer condições diferenciadas, especialmente para clientes com bom histórico de crédito.
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Escolher o momento certo: períodos de redução da taxa Selic tendem a oferecer juros mais baixos, o que impacta positivamente no custo total.
Com planejamento, é possível tornar o financiamento imobiliário uma estratégia financeira eficiente, sem comprometer o orçamento familiar.
Conclusão: carência e amortização definem o ritmo e o custo do seu investimento
Compreender como funcionam a carência e a amortização é essencial para tomar decisões conscientes ao financiar um imóvel. Esses dois fatores determinam o valor das parcelas, o tempo de pagamento e o custo total do crédito.
A escolha deve levar em conta o momento financeiro do comprador, o tipo de imóvel, o prazo de pagamento e as condições oferecidas pela instituição.
Buscar orientação especializada é o caminho mais seguro para encontrar a melhor opção de financiamento. Profissionais do setor imobiliário podem ajudar a analisar cenários, comparar propostas e garantir que a compra seja feita com segurança e rentabilidade.
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